海外置產風險高 莊孟翰：投資宜三思

最近國內資金氾濫，證所稅導致股市不振，政府逐漸加強打房力道，龐大游資無處宣洩，再加上日圓大幅貶值、美國房地產回溫以及開發中國家經濟成長加速等因素，不少民眾在國內房價高漲，

投資報酬率愈來愈低的情況下，爭先恐後遠赴海外購屋置產，尤其是在6%至8%高利潤的誘因下，往往忽略了其間潛藏的種種風險。

一般而言，投資海外不動產首先應當防範的風險是，是否「賺了房價，賠了匯價」；其次，是否高價購買，建商再把超收的金額以包租方式分期回饋，而以此行銷手法包裝高利潤投資標的；

因此，海外不動產購置前即應充分了解當地國情、政治穩定性、外匯管制、匯率變動、房價動態、二手市場與相關稅費等相關細節，慎勿被高利潤矇蔽了投資風險。

按現階段國人最響往的投資國家不外美國、日本、澳洲、馬來西亞等國，雖然美、日目前房價距離歷史高點還有很大一段距離，現在買除了賺價差，最讓國人心動的還是租金投報率高達6%至8%，這起碼比台北市1.57％的投報率，以及1.36％一年期定存利率還要高得多。

雖然有不少人會告訴你，投資前可以先了解一下美國Case-Shiller 20指數，以便了解當前美國房價距離金融海嘯前的2007年最高點尚有3、4成的漲價空間；

莊孟翰：小心投資風險海外置產宜三思

其次，日本房價距1989年歷史最高點也還有5、6成的增值空間，尤其是在當前日本量化寬鬆政策前提下，房地產增值可期，更何況商用不動產都是5至10年的長期租約，租金毛報酬率約6%至8%，扣除物業管理等成本，淨投報率仍有4.5%至6%，再加上今年日圓大幅貶值，無形中更讓投資者有現買現賺的聯想。

另外，還需注意日本、馬來西亞同樣都不歡迎短線炒作，都會依持有時間差異課徵不同的資本利得稅，例如馬國規定持有5年以上出售免繳資本利得稅；至於日本則規定5年內出售，課徵30%資本利得稅，超過5年則降為15%。

由以上之分析可知，投資之前必須謹守蒐集資料、深入分析，慎勿為投資而投資，以防景氣逆轉而應變不及。 【聯合報╱淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰】

香港史上最嚴厲"一手住宅物業銷售條例"今日正式生效

香港政府號稱全世界最嚴格的"一手住宅物業銷售條例"今日正式生效。
根據新例，任何人作出具欺詐性的失實陳述，最高刑罰為罰款500萬元及監禁7年。
現在香港的建商跟仲介從今天開始都不敢再亂來了。

我覺得比較重要的有:
1.跟台灣一樣沿用多年房子含公設來賣從此消失(爽!)，建商只能用實用面積來報價。建商和仲介連口頭說房子含有多少公設都是違法的!(常有人說台灣含公設來賣這麼多年了，不可能改，香港現在做到了!只要政府有心做就一定可以)

2.開賣7天前把售樓書、3天前要把房價公佈在網頁上，公佈後就不能改!而且成交後24小時內建商要把賣出的房子跟價格全部公佈出來(不是什麼鬼的半年後才公佈，而且只有路段 ????? 是要保護誰呀?)

3.台灣建商最愛的招數，開高賣低 ! 以前香港的建商也會，香港的建商稱為"意向價"，通常是快開賣的時候開記者會喊出來的。以後建商開記者會連喊意向價都要負上刑責!

其實香港的建商都是大財團，幾乎是壟斷香港市民的交通、超市、電力、電訊所有的民生產業，官商勾結也嚴重，不過只要敢反抗，一定可以逼政府做事。
台灣相對的賣房法律就顯得很落後，一點都沒有保護到一般市民的權利。我在想，在我有生之年，可以看到台灣的法律也保障的跟香港一樣好嗎? 怎樣才可以逼使我們的政府做點事呢 ?? 唉......


全部條例:

售樓書 
—標題及內文的字體大小有明確規定； 
—列出離發展項目範圍界線250米以內的每條街道名稱及若干建築物、設施與建構物。34項建築物、設施與建構物必須列出，如骨灰龕場、殮房、墳場、屠房、堆填區、發電廠、醫院及宗教場所等。 
—列出項目橫截面圖，顯示建築物與毗鄰街道的橫截面，以及建築物最低一層住宅樓層與街道的相對水平。 
—以「實用面積」表述單位面積，及計算每平方呎及每平方米售價。住宅單位樓面「實用面積」，包括構成單位的範圍，如露台、工作平台或陽台。在「實用面積」以外，發展商須列出「指定項目」的面積，包括冷氣機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位及天台等。 
—最新鳥瞰照片須由地政總署測繪處在7,000呎以下的飛行高度拍攝，長闊至少16厘米，顯示項目及周邊界線250米以內的地區。 
—售樓書內容每3個月要檢視及修改； 
—須以中英文印製及列明印製和檢視日期。 

價單 
—項目單位少於30個，首張價單須全數公布；100伙以下，每張價單最少30個；100伙以上，首張價單最少10個或項目20%，之後每張價單為項目10%單位。 
—以「實用面積」表述單位面積，及計算物業的每平方呎及每平方米售價。 
—提供價單前不得表達意向。 
—售價獲得折扣基礎，可獲的任何贈品、財務優惠或利益。 
—列明印製日期。 

銷售安排 
—發展商須在樓盤開售前最少7天派發售樓書。 
—最少開售3天前公布價單，並只可以提供實用面積資料。 
—簽訂臨時買賣合約後24小時便要披露交易等。 
—臨時訂金由目前樓價的10%下調至5%。買方須於訂立臨約後的5個工作天內簽立正式買賣合約，否則臨約即告終止，發展商（賣方）可沒收臨時訂金，但不能進一步申索。 

示範單位 
—如提供示範單位，必須先有清水房、並須設有所有門及牆。 
—展示圖則須顯示單位尺寸、內部間隔分布，應與售樓說明書一樣。 
—毋須取得批准而拆除的內部間隔或門戶，若沒有在示範單位設置，須在地板上劃上連續線，顯示間隔的位置和厚度。 
—樓花期的無改動示範單位，可供進行量度及拍攝。 
—已落成單位，發展商應容許買家實地參觀。