奢侈稅快滿兩年 法拍市場縮55.8％

數字數字~~

投資除了要了解世界局勢，直覺判斷外，

還要能解讀數字背後代表的意思~~

想賺錢不簡單，但做的到~~

投資客寧抱勿拋？！奢侈稅實施迄今，全國法拍市場大幅萎縮55.8％。台灣房屋智庫統計，全台奢侈稅實施前後各一年10個月的法拍件數，發現實施後減少2萬3529件，減幅達55.8％，四都中，以高雄市減幅居冠，達58.45％，其他依序為新北市減幅56.7％，台中市減幅50.87％，台北市減幅41.2％，下滑幅度都相當明顯。  中國時報【王莫昀╱台北報導】

奢侈稅自100年6月開徵以來，即將屆滿兩年，儘管對於房價沒有帶來壓抑效果，對於交易量卻有顯著影響，從法拍屋數量來看也可以印證。

住商不動產副總劉明哲認為，奢侈稅不罰法拍，但從數據上可解讀出，投資客並未採取法拍方式解套，除法拍結果可能事與願違外，低利率加上資金寬鬆的大環境，才是讓投客寧抱勿拋的主因。

法拍數量是觀察房市走勢的重要指標，當某種原因導致房價下修，使得市場上出現房屋現值低於銀行貸款餘額的「溺水屋」，或貸款人付不出款項而衍生的「斷頭戶」，債權人為確保能拿回足額清償，便會向法院申請強制執行，這些物件就會落入法拍市場，市場波動越大，上述情形也就越常見。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，內政部統計處每月公布全台不動產交易資料，在「拍賣」移轉數方面，自100年6月迄今共22個月，全台僅1萬8637件，較奢侈稅實施前22個月(98年7月~100年5月)大減2萬3529棟，減幅高達55.8％，顯見房市在「奢侈稅」衝擊下出現明確「量縮」格局，代表投資人較過去相對保守，連帶讓淪落法拍命運的物件隨之減少。

洪佩君指出，從全台法拍移轉件數中觀察，今年2月全台法拍共527件，是自內政部公布統計以來的歷史新低，如以月份而言，出現過最高法拍屋數量是93年的4月，單月高達8142件。因為法拍是反映大約半年前景氣狀況的落後指標，換言之，92年的冬天是房貸戶不堪負荷的高峰，而去年(101)年夏天則是呈現量縮價穩的情勢。

業者指出，去年全台拍賣移轉9585件，更是有史以來首次跌破萬件以下，今年內政部公布1~3月拍賣移轉，與去年同期相較同樣持續走低，跌幅暫時來到15.1％。

六都住宅家戶比 僅北市低於100%---內行人就看的懂

六都住宅家戶比 僅北市低於100%

• -字
• +字

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕內政部營建署昨發布101年第四季住宅統計資訊，本季普通家戶數與住宅存量均較上季成長，不過，住宅存量成長幅度較大，較上季增加0.3%，本季全國住宅家戶比為107.66%，顯示住宅存量仍充足，不過，六都中僅台北市住宅家戶比低於100%，約94.80%外，其餘五都均超過100%。

本季全國普通家戶數為764萬7736戶，全國住宅存量則為823萬3900宅，其中住宅存量明顯多過普通家戶數。台北市本季普通家戶數為98萬1248戶，住宅存量為93萬233宅，住宅家戶比低於100%，僅94.80%。

另外，本季新北市家戶數為138萬7548戶，住宅存量為152萬6263宅，住宅家戶比為109.99%；桃園縣家戶數為67萬3713戶，住宅存量為75萬1428宅，住宅家戶比為111.53%；台中市家戶數為85萬2986戶，住宅存量為96萬2339宅，住宅家戶比為112.82%；台南市家戶數為61萬4835戶，住宅存量為65萬2307宅，住宅家戶比為106.09%；高雄市家戶數為94萬9398戶，住宅存量為102萬29宅，住宅家戶比為107.43%，資料顯示六都中，除了台北市外，其餘地區住宅存量皆顯示充足。

營建署表示，本季除全國住宅存量持續增加外，全國新增住宅建照核發宅數為2萬8170宅，較上季明顯成長36.96%，顯示建商看好房市景氣持續推出新建案，才會導致住宅建照核發宅數明顯成長。

其中本季新北市新增住宅建照核發宅數為5567宅，相較上季增加64.21%，是六都中最多也是成長幅度最大的地區，至於目前房市相對熱絡的桃園，本季新增住宅建照核發宅數為4157宅，是六都中第二多的地區。

有7種人永遠買不到房

香港《大公報》報導，長期以來，房價是「亂花漸醉迷人眼」，而老百姓們則是「為伊消得人憔悴」。一邊是國家的調控政策的輪番轟炸，另一邊房價非但沒有下降，反而節節攀升。這讓很多購房人看不懂、猜不透，更加亂了陣腳。日前有媒體盤點了 7 種人群不宜買到房子。

1、永遠覺得房價還會跌的人。這些人天天就在盼望崩盤，最好是開發商把房子都造好了再倒貼給他，在等待奇跡會發生的夢中人！

2、永遠總是慢人一拍的人。看房的時候，這好那也好一到關鍵時候就磨磨唧唧，當斷不斷，猶猶豫豫，總是等機會過去了再懊悔的人。

3、永遠都不相信開發商和仲介的人。這些人永遠都以自己為中心，寧可自己負天下人不能天下人負我！世界上沒有純為人民服務的開發商也沒有永遠坦誠的仲介，畢竟大家都是做生意要吃飯的，關鍵是你怎麼去看怎麼去對待！

4、永遠總是看而不買的人。這些人不是不想買，而是總想多看幾套結果一看就不可收拾，房子總是越建越好，價格卻也越升越高，好不容易看好了一套一問價格傻了，怎麼和我當初看的價格差這麼多呢？

5、永遠相信專家的話的人。孰不知那些天天喊房價要跌的專家其實一邊在喊跌一邊卻在到處抄底，試問下中國那位專家不都是有好幾套房子？如果房價靠那些整天就知道吹牛皮的專家能跌下來，那……那你相信嗎？

6、永遠都在等待房價跌到谷底的人。這些人就跟炒股票一樣，天天在等抄底，可是又有幾個能知道谷底在哪呢？

7、總想買套十全十美的房子。這些人往往口袋裏都沒幾個錢，所以總想把錢用在刀刃上！實際上有見過十全十美的房子嗎？想要新街口的位置，紫金山別墅區的環境，江北的價格，想想可能嗎？結果在看了 N 套房子後終於覺得累了困了，明白了房子原來是不能沒有缺點的，在遇到一個黑仲介或者是黑心開發商拼命地忽悠下一頭就栽進去了，最後就整天在家裏怨天怨地怨人！

房市跌前的警訊／第1季核發建照年增34%

看的懂紅字的內容ㄇ?

雖然我也希望房價跌，但看起來台北市應該很難，傷腦經~~

記者曹逸雯／台北報導

房市氣氛明顯好轉，已反應在市場未來新增供給上，根據統計，全國第1季核發建照戶數有2萬8641戶，較去年同期增加34%，其中最熱門的區域在桃園縣，核發住宅建照戶數超過雙北市的總和，全國核准建照戶數中，每4戶就有超過1戶是在桃園地區。

台北市土地難尋，都更速度牛步加上推案朝大坪數發展，今年第1季核准建照戶數僅618戶，等於北市各行政區每個月核准建照戶數平均不到20戶，供給量相當稀少，新北市則維持穩定，建照戶數占全國比例維持在2成左右，仍是全台灣重要的推案區塊。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，北台灣地區以桃園地區表現最為火熱，光是今年第1季的建照戶數已經比2008、2009年全年還高，推案數戶占全國比重也從2009年的9%一路拉高，觀察開發商的動態，也可發現北部建商甚至壽險公司到熱門區段買地或參與高鐵站區的開發案，外來建商買地動作相當積極。

信義代銷研展組經理林朝昌指出，建照核准的數量可說是市場推案的領先指標，開發商從取得土地到規劃請照的流程，中間大約需要半年的時間，去年一整年核准建照戶數最多的地方還是新北市，占比可達全國的1/5，但從今年第1季的核准建照狀況來看，桃園地區核准建照戶數已經位居六都之冠，人口數最多的新北市，雖然核准建照戶數占比仍維持2成左右，但桃園縣第1季的核准建照數量整整超過新北市將近2500戶，可以看出市場熱度。

林朝昌指出，今年第1季的建照核准數量已經出現大量，預估後續請照狀況應會持續放量，由於明年1月1日將實施獎勵容積上限20%的規定，預期台北市以外的區域應會出現一波搶照潮，尤其是大面積開發或重劃區等區域，受到的影響最大。

信義京華苑-信義大道、台北人文生活圈，藝術精工焠練經典

信義京華苑

基地位置:台北市大安區信義路二段118號
起照人:弘千建設股份有限公司
建築設計:黃秀莊建築師事務所
工程營造:中鹿營照股份有限公司
基地面積:327坪
使用分區:聯合開發區(捷)
基地座向:南北向
規劃戶數:56戶
車位規劃:機械平面60位(可售12位)
樓層規劃:地上14層，地下4層
坪數規劃:
118號51.43坪(前棟)
118-1號 50.96坪(前棟)
118-2號53.14坪(後棟)
118-3號53.57坪(後棟)
本案特色:
■雙捷運．兩廳院．雙公園．信義大道國際價值
■信義大道黃金軸線、台北人文生活圈、藝術家與工藝師合奏經典
■52坪、105坪 藝術精工美學建築
■25%低公設賺豐腴坪效，智產首選加值人生
■《大安‧森學苑》經典再續，《信義‧京華苑》榮耀再現

仁愛帝寶-仁愛路百米林蔭大道「唯一5642坪，地王之尊無可取代」

仁愛帝寶

仁愛大道 傳世寶地
全球華人 第一名宅
仰望百米林蔭國際大道，唯一地王5642坪
雄跨世界頂尖國際團隊，打造永恆傳世經典
帝寶以超越今日一切的昂貴企圖
為登峰境界量身打造一座「極‧頂級豪宅」
位置：仁愛路三段53號
樓層規劃：A、F棟-18F； B、E棟-23F； C、D棟-28F  /  4B
規劃戶數：168戶
坪數規劃：160坪、210坪、260坪

潤泰新跨足商場 4年拚4店 董事長簡滄圳表示，業內外兼優，今年起將步入黃金十年---當小包租公方法

沒有幾百幾千萬當包租公的朋友們，可參考REITS商品

工商時報 記者蔡惠芳／專訪

潤泰創新國際公司董事長簡滄圳表示，潤泰新首度跨足商場事業的 松山車站OT案，將在5月31日正式開幕營運第一座自有品牌的「CITY LINK」，可望為集團下一個發行不動產投資信託基金（REITS）的投 資案。

而今年起潤泰新本業將步入黃金十年，業外還有米其林級的「牛油 加麵包」：中國大潤發和南山人壽等轉投資，就等著起飛。

今年以來首度接受專訪的簡滄圳表示，這個月底31日將是潤泰新邁 向另一個里程碑的日子，松山車站「CITYLINK」總共3個樓層、共約 3,080坪的商場和餐飲面積，正式開幕；另一棟飯店和辦公，年底可 望完工加入營運行列，其中飯店為潤泰新和國賓（2704）合作，引進 AMBA連鎖飯店品牌。以下是記者專訪內容： 問：潤泰新最新跨足的百貨商場和飯店事業，訂出「4年開出4店」 的目標，最近會開花結果？ 答：日本東京「軌道經濟」帶動的「站內商機」，將在31日由潤泰 新的第一座自創品牌CITYLINK，正式現身松山車站；至於另一棟飯店 和辦公複合大樓，AMBA飯店將正式進駐、辦公大樓正招商。

接下來的南港車站BOT案，明年底至後年初開幕，會是規模最大的 CITYLINK百貨，還有六福飯店進駐；文湖捷11、三重捷6，將陸續在 2016年前開出CITYLINK，達成「4年4店」目標無虞，有助於IFRSS實 施後，提供長期穩定的現金流。

其中，松山、南港會是下一波集團「惟二」可發行REITS的商用不 動產投資案。

問：松山、南港案發行REITS的時程如何規劃？有何貢獻度？ 答：估計要正式開幕營運兩年後，達損益兩平，將可發行2檔以上 的REITS，OT案1檔、BOT1檔。不過，若租金收益優於原先預期，那麼 我們也未必會發REITS，至少已有退場機制，這是「進可攻退可守」 ，是商用不動產最靈活的投資策略。

松山案正式營運後，可達損益兩平時間估計是兩年，即2016年；至 於全部回收年限，是第10年。

問：潤泰新2012年獲利創歷史新高，業外轉投資是一大功臣；201 3年業績能見度如何？ 答：潤泰新的業外轉投資非常精彩！高鑫零售、南山人壽是潤泰新 兩大轉投資事業，為長線穩定向上的金牛事業，2012年的獲利一攤開 來，遠遠高於外界預期，很驚豔！被視為米其林級的「麵包和牛油」 ！不算本業、就已經夠「補」了！ 今年這兩隻金牛，還有往後幾年，成長的後勁更強，以2013年來說 ，貢獻業績占比就可望超過潤泰新本業業績。

至於房市，大台北都會區大家一定要有信心，畢竟經濟有好轉、房 市各項制度愈來愈透明，土地原料又稀有，房價自然擁有高抗跌性和 保值能力。尤其放眼全世界，沒有一個城市像台北市這麼小，但台北 可望與其他大城市一樣，隨著「軌道經濟」帶來的交通便捷性，拉大 都會的規模。

伯利恆董座宋芷妍 成功打造智慧購屋平台---集資投資買不動產,房產

請注意此種商業模式的公司

簡單來說就是集資買不動產，目前因為不動產議題過熱，所以有很多公司先用教育課程來收會員，然後讓大家集資購買不動產相關商品，沒有對錯，但建議自己要好好做功課，有多少實力做多少投資，以免OOXX~~

PS..有不懂者可私下討論

工商時報【記者魏喬怡╱台北報導】

「要把土地買下來等，不要等著買土地。」這是香港首富李嘉誠的名言之一。然而，伯利恆企業董事長宋芷妍指出，在薪水不漲、不動產價格卻漲翻天的台灣，對於小資族群來說買房有如登天，但「透過伯利恆智慧購屋平台，可讓小資族變大富足、輕鬆變房東，每個人都可買到北市、新北市的房子，甚至入主大安區！」

從小就耳濡目染家人買地致富的宋芷妍指出，高房價時代上班族想單打獨鬥買房難度高，因為會漲的永遠是好地段，但好地段小資上班族永遠買不起，因此「如何能讓買房不成為富人的專利，讓小資男女也能參與不動產的上升趨勢，唯有運用團結的力量，團購買屋的構想因此而起。」

「加入智慧購屋平台後，不只可先成為地主、擁有土地，還可取得不動產達人上課的資格，開始充實各種不動產買賣實務知識，最重要的是可開始跟專業獵屋團隊投入房市，均攤出租、出售的利潤。」宋芷妍道。

宋芷妍進一步解釋，伯利恆智慧購屋平台是一個以「買方」為主的專業獵屋團隊，匯聚各方法拍、銀拍屋高手、會計師、地政士、銀行團等專家，「我們透過同業介紹、買法拍屋、建商餘屋或起造人優先購買權、特殊物件選購等方式，以低於市價2成以上的成本進場，讓會員一開始就立於不敗之地。」

「在購屋後，每個物件都會有營運計畫書，為會員尋求最大利益。若是想提前出場，還可透過不動產淨值交易中心，進行人工撮合，讓會員的購屋風險分散、利益均霑。」宋芷妍道。

在安全的機制上，宋芷妍說，像房屋團購這樣新穎的投資方式，在產權界定跟利潤分配，伯利恆是運用特殊目的公司SPC為資產管理公司，持有相對應的標的物，運用不動產買賣價金信託機制來經手房屋團購，從購房、簽約、管理、離場到獲利，任何產權歸納與所得分配等資訊都很透明化。

宋芷妍表示，這個團購購屋的模式進行2年以來，目前已有500名地主會員，年營業額5,000萬、成功交易買賣的房子達數十間，為了擴大規模，今年目標是將會員增加到1,500位，而且除了台北、新竹、高雄之外，還希望再拓展7個加盟點。

國家美術館-亞洲第一建築團隊，推動台灣新豪宅文明

位址：台北市信義區松德路151號
建設公司：國美建設
建案規劃：大樓住家
建築設計：香港P&T.陳克聚建築師
結構設計：永峻工程
門廳設計：關傳雍.胡德如
燈光設計：姚仁恭
景觀設計：盧胤翰
基地面積：627坪
推案坪數：130~260坪
住家總戶數：27戶
座向：座東南朝西北
房間規劃：4房（含2間套房）合計5衛浴
公設比：31%
車位總數：141個
工程造價：每坪23萬元
建物面寬：面42米×深15米
每戶面寬：面21米×深15米
室內坪數：約91坪
南面陽台：深2.5米景觀陽台＋工作陽台
建築外觀：巴西撒哈拉黃金石，全石材
法式迴車道：高8.8米
車道出入口：左進右出
一樓左邊：迎賓大廳挑高7.8米
一樓右邊：宴會大廳挑高4.2米

信義帝寶

信義帝寶-國際街廓，首富花園

工地位置：忠孝東路五段236巷45弄
基地面積：777坪
建設公司：宏盛建設
設計規劃：李祖原建築師事務所
樓層規劃：地上12樓、地下2樓
規劃戶數：22戶
坪數規劃：136.14坪、120.12坪、201坪
產品特色：
一.信義特區最優質地段，大隱於市，流露富而不驕，藏而不露之領袖氣質。
二.挑高樓層，隔音樓板，首創高窗設計，打造豪宅器宇軒昂之氣勢。
三. 座落靜謐濃蔭街廓，環境單純幽靜。
四.全國結構安全第一.唯一最安全之消能免震系統,超越醫學中心。
五.宏盛建設商譽卓著，秉持精雕「宏盛帝寶」之精神，再創豪宅新紀元。
六.挑高3米6，空中花園游泳池，隱形圍牆、智慧型監控系統。

演說家的五個必勝秘密

演說家的五個秘密

EMBA雜誌編輯部/文 多希（Jason Dorsey）是一位專業演說者，他從十八歲開始就踏入這一行，至今已經在全球發表超過三千場的演說。他曾經在煙火伴隨下接受一萬三千名聽眾同時起立鼓掌，也曾經在印度的偏遠小村莊，對著一小群人演說。他在台上遇過的狀況各式各樣。 多希在今年七月號的成功雜誌（Success）上，分享多年來經驗累積的心得。以下五個步驟，能夠讓一個人成為更具說服力的演說者： ■步驟一：重點不是你。重點是聽眾，這是大多數演說者最難接受的一個觀念。無論演說的對象是誰，即使只是在小型婚禮上對著至親好友說些話，對聽眾而言，最重要的都是他們自己。因此，在準備演說內容時，記得從聽眾的角度開始出發。自問：「如果我是聽眾，我最急迫需要聽到、最重要的訊息是什麼？」然後把你想說服他們的事情，跟他們的訊息進行結合。展現你對聽眾的興趣，聽眾也會對你產生興趣。 ■步驟二：拿掉不必要的PowerPoint投影片。演說時，如果覺得自己非用PowerPoint不可，好好規劃寫在上面的內容。最好的PowerPoint字不多，甚至沒有字，單純只是展示給聽眾看一張照片。理想的投影片張數是，大約每說五分鐘，使用一張。 切記不要照本宣科。如果演說者只是照著投影片唸，演說便沒有存在的必要，演說者直接把投影片的內容，透過電子郵件，寄送給所有聽眾就好了。 ■步驟三：你以為不會發生的，結果都會發生。演說現場出現突發情況時，演說者要淡定地處理。如果有聽眾的手機響了，繼續說；如果門不小心被用力關上了，假裝沒聽到。聽眾會注意演說者的一舉一動，如果演說者把焦點持續放在演說上，聽眾也會。 ■步驟四：不要寫出演說內容，然後逐字逐句背下來。這樣做聽起來太僵硬，萬一忘了背誦內容，自己也會開始緊張起來。比較理想的替代做法是，明確寫出演說內容的三個重點，然後練習以自然的方法，把三個重點串連起來，演說內容便已大致出爐。多希自己擅長視覺式的記憶法，所以他會把三個重點畫出來。演說者可以摸索出一套最適合自己的背誦方式。 ■步驟五：不管講得如何，結尾都要強而有力。不見得要唸一首著名的詩作結，而是告訴聽眾，演說的內容會如何影響他們。把影響力人性化，讓他們走出去之後，還會記得你說了什麼。 文章來源：EMBA雜誌第312期（2012年8月出版） ※歡迎企業新鮮人，以一份知識的見面禮，歡迎加入團隊的新朋友，訂閱雜誌http://www.emba.com.tw/ ※歡迎前往EMBA雜誌臉書，http://www.facebook.com/EMBAmagazine

良心投資客給年輕人的買房建議

首先，先跟大家說清楚，我是個專業投資客，在這市場超過十年的經驗了。在  SARS 最低點買了南港的國宅，之後 06 年買了新莊，07  年買了新店，09 年進軍高雄，靠著時運，過去幾年真的賺了不少錢。

目前我手頭的部位，大概都清空了，只留著台北市一兩處精華地段的公寓等都更。

在這個討論版，常常看到有人拿著很多理論唱空房市，認為房價接下來會崩盤，也會有我的同行投資客，告訴大家房地產只漲不跌，過去幾年沒買的都虧大了。我想，如果我是剛入社會，想要買房的年輕人，一定不知道該聽誰的，好像兩邊都蠻有道理的。

因為我過去在房地產真的也賺了些錢，我想這也是我該回饋社會的時候了，所以我會在這篇文章，提供我的看法，讓想買房的年輕人做個參考。

首先就先來回答一個大問題，到底是那些說人口紅利理論的看空者正確，還是說台灣有錢人很多的房市看多者正確呢? 以良心投資客的個人看法與經驗來說，其實兩邊都有正確的部分，但也都故意忽視另一邊的看法也有合理之處。簡單來說，一邊就是故意要看空，另一邊就是故意要看漲。只聽信兩邊任一邊的說法，都是錯誤的。

簡單來說，房價會漲會跌，並不是一兩個指標可以輕鬆判斷的。要考慮的因素非常多，任何告訴你因為某某原因房價就會漲或跌的人，通常沒有告訴你事實的全貌。

良心投資客我，對於北部的房市比較熟悉 (雖然投資過高雄也賺了，但畢竟不住在那邊，不敢說是專家)，所以接下來我會針對看多看空者的論點，告訴大家什麼才是正確的答案。

1. 看空者的第一個理論，就是台北房價已經漲得太高了，處於泡沫階段。無論從房價租金比、或是從房價所得比，台北的房價似乎都是全世界最誇張的地區。所以，台北憑什麼有這麼高的房價呢? 未來一定會下跌

正確的看法: 台北房價真的很高，無庸置疑。那些建商告訴你台北的房價其實不貴，都是在唬爛你的。但是，房價已經太貴，就一定會跌嗎? 這要看你要從什麼角度來看了，如果你看很長期的，對，泡沫一定會破，但是到底什麼時候破? 一兩年內破，那或許想買房的人可以等一等，但如果是 10 年後才破呢? 買房的要等十年嗎? 所以，簡單來說，台北房價的確過高，但永遠不會有人知道什麼時候會跌。黃金漲到每盎司 1000 美金的時候，就有人說價格太高，未來會泡沫，結果黃金一直漲到每盎司 1900 美金之後，才開始反轉趨勢。

2. 看空者的第二個理論，就是告訴你，台灣的人口紅利快沒了，未來要買房的人越來越少，所以房價一定不會有支撐。

正確的看法: 因為看了這個論點，良心投資客就花了些時間好好研究網路上關於人口紅利的文章，畢竟我不是學經濟學的。在看了很多篇文章之後，良心投資客下了這個結論，人口紅利下滑，的確會對於房屋的需求造成影響，但這部分主要會是自住客的需求，也就是說，是有可能發生自住客的房屋需求減少，但這是不是一定會讓房市崩盤，那卻未必，自住客對於房市的影響大概是三四成左右，市場上還有其他非自住客需求的力量。所以人口紅利減少會對房市造成影響，但別的因素有可能可以中和這個影響。

3. 接下來來看看認為房價還會漲的人的理論。首先就是，台灣有錢人太多，這些人的籌碼很安定，不會賣，但未來還會持續買，因為錢沒有地方去。

正確的看法: 台灣有錢人的確很多，良心投資客在過去幾年見過的有錢人真的很多，隨便身家都幾十億在算的。這些人或多或少都有好幾個房地產在手中，有些人多的甚至一二十個物件長期持有。的確，這些人手頭的房子，不賣就不會跌，會成為市場穩定的力量。但是，他們未來還會不會繼續買? 以良心投資客認識的有錢人為例，其實大部分的這些有錢炒房族，現在都很縮手，可能手癢去楊梅或南部小小買一下，但其實都很小心，有錢人都不是笨蛋，已經漲了一大段的房地產，特別是台北房市，是不會增加持有的。

4. 看多房市的另一個理論，就是未來會持續都市化，就算人口紅利降低，但人口會集中到台北市，所以就算台灣其他區域跌，但台北還是不會跌。

正確的看法: 都市化的確是台北房價不可能跌多少的主要原因。台灣未來的人口絕對會更加地集中在大都會區，所以這會讓台灣的大都會區的房價有強烈的支撐，特別是台北。這個支撐，雖然不能保證台北房市還能續漲，但卻能保證台北房市未來萬一下跌時有強烈的支撐

5. 看漲者的第三個理論，就是政府做多與陸資買房。雖然馬政府多次宣示要打房，但都只是作作樣子，不會真的打。而大陸的資金充裕，大陸有錢人都會想在台灣置產，所以台灣房市未來還是會漲。

正確的看法: 政府的確是想強力作多的，至少現在是。馬政府的第一季 GDP 這麼難看，不靠房地產業幫他衝點數字，還能靠誰。開放壽險資金重新可以進房地產更是一大利多，所以政府的表態也算很明顯了。至於陸資到底會不會買台灣房地產呢? 如果未來真的開放，那肯定會有不少大陸有錢人來置產。但他們只會買台北市最精華的地段，所以台北的大安區信義區會是主要的標的，其他的地區，大陸有錢人是不會想買的。 

看完以上五點，如果你還看不出未來的房市趨勢，那就要打屁股了
但送佛就送上西天，良心投資客我今天就講得明白點

未來的北部房市 

1. 長期來看必跌，但 2~3 年內可能還會維持在目前價位。而且未來就算跌了，不同區域也會差異很大
2. 台北市的最精華地段，未來應該不會跌，而且還有上漲的空間 
3. 台北市的二線地段與新北的精華地段，如士林、內湖、板橋等，未來就算跌，也只會跌一點點 (預計跌 5~10%)
4. 新莊新店淡水林口會跌比較多，但隨著交通建設的完成，還算有點小支撐 (預計跌 10~20%)
5. 桃園基本上會崩盤，雖然人口夠多，但購買力差，陸資也不會有興趣幫忙撐

所以，要買房，如果買不起北市精華段，至少可以買北市二線或是新北精華
可以保證你未來就算遇到房價大修正，也只會受到輕傷

至於想當投資客賺錢，良心投資客在這裡跟你保證，現在絕對不是個好時間點。除非你是有好幾千萬的現金，想買台北市精華段，否則就別想靠投資房地產賺價差了 (只限北部房地產)

以上轉貼"良心投資客"的文章

容積獎勵 增訂總量上限~~重要不動產新聞

容積獎勵 增訂總量上限

• -字
• +字

工商時報【記者于國欽╱台北報導】

內政部昨（2）日部務會議通過「都市計畫法臺灣省施行細則」修正草案，增訂都市計畫容積獎勵上限規定，都更地區上限為50％，其他地區的獎勵上限為20％，此一容積獎勵的總量管控機制，將於103年1月1日起實施。

內政部官員表示，近年地方政府過度運用獎勵容積，使大樓愈蓋愈高，影響環境生活品質，也失去都市計畫的用意，因此修訂法規增訂總量上限。圖/本報資料照片內政部官員表示，近年地方政府過度運用獎勵容積，使得大樓愈蓋愈高，不但影響環境生活品質，也失去都市計畫的用意，內政部因此修訂法規，增訂容積獎勵總量的上限。

內政部表示，都市計畫於法定容積以外所增加之容積種類繁多，雖然個別增加容積皆訂有上限，卻無「總量累計上限」的規定，以致總容積有失控及影響環境品質的情形。為建立都市計畫容積總量管控機制，回歸都市計畫體系管理，增訂容積獎勵總量累計上限規定。

本次修正重點，主要為增訂第34條之3，訂定都市計畫法定容積放寬建築容積額度之總量累計上限，在都市更新地區，不得超過建築基地1.5倍之法定容積（即獎勵上限為50％）。

另外，其他地區不得超過建築基地1.2倍之法定容積（即獎勵上限為20％）。

營建署官員表示，過去訂定「都更建築容積獎勵辦法」時曾特別給予水岸、鐵路、捷運站附近屬策略再開發地區最高100％獎勵容積，經此次修正後，回歸50％的都更獎勵上限。

值得注意的是，本次限縮的只有獎勵容積，但依「都市計畫法」第83條之1規定（公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理）所取得的移入容積，並未在限縮範圍內。

內政部表示，本細則修正草案，於預告時之修正條文原訂於今年7月1日施行，因訂定容積總量累計上限規定，除修正本細則外，各直轄市的都市計畫法施行細則或自治條例也需配合修正，為利政策執行的一致性，因此施行日期調整至103年1月1日施行。本修正草案將於近期報行政院備案。

預測2013房市的10個關鍵字

以下文章引用紅色子房~~謝謝!!

紅色子房語錄:就1句話,TOURISM WIN!

剛離開中正機場，送K到準備往香港的班機後，黑莓機突然收到他傳來的簡訊： 「子房兄，董事長剛打電話來，要我到香港後馬上跟董事會報告台灣明年的房地產投資趨勢，還麻煩你簡單寫十件重大預測給我。」 

呼，這小子說的真「簡單」，不過誰叫他是我的地產基金重要客戶呢？我在回台北的高鐵上，快速用iPad回了他一封信： 

Dear K: 

還好我平常有準備，為了言簡意賅，建議你可以簡單用 “TOURISM WIN＂(觀光必勝) 來闡述台灣明年房地產唯一向上成長的動力：在明年面對產業不景氣及房市泡沫化的危機，目前看來就得靠觀光旅遊議題來提振房市。 

同時，在這”TOURISM WIN＂10個英文字母裡，每一個字我還提示一件預測重點，說明如下： 

T=Tax奢侈稅到期將爆發出脫潮 

明年中旬就是奢侈稅發布實施滿兩年的期限，在從近半年來的地產發展，許多投資人都意識到房市已反轉，「現金為王」更顯重要。然而，許多物件卡在奢侈稅的限制，使之無法順利出脫換現金。預估明年奢侈稅到期將爆發一陣物件賣壓，買方市場成形。 

O=Outbound海外置產持續興盛 

在長期房市持續多頭所造成「房價上漲，租金不漲」的情況下，台灣房地產投資的平均年收益率已經接近2%，幾乎成為亞洲之末。因此，台灣人轉到日本、新加坡、美國置產投資將更持續興盛。特別是美國在選後經濟持續復甦促使房地產上揚，台灣繼「龍年結婚潮」後說不定會出現蛇年赴美「下蛋置產熱」。 

U=urban renew都市更新哀兵必勝 

自從文林苑事件後，許多建商都宣稱「都更已死」退出都市更新市場。然而，經過一年來的都市更新市場盤整，少數具長期抗戰實力的開發商將留下來經營都市更新。另一方面仍有都市更新需求的地主，深怕都更遙遙無期，姿態放軟同時協助整合鄰居，對這些建商反而有「哀兵必勝」之效，預估明年反而產生一小波高門檻同意逕送都市更新事業計畫潮。 

R=real price實價登錄比低效應 

隨著實價登錄紀錄越來越多，民眾使用實價登錄資料查詢在地行情，同時用「行情最低價」來要求交易將盛行。同時，在明年持續保持買方市場的情勢下，除了開價接近實價，有售屋壓力的賣方會考慮認賠了結，媒體也會持續報導關注區域「最低價紀錄」。影響所及，沒有獨特性或收益性的物件將面臨調低價格的壓力。 

I=Insurance壽險投資緊箍咒 

在金管會公布壽險業投資限制後，預期壽險投資將短暫退出市場。特別是對於收益率2.875%的最低門檻要求，在房價已高的台北市幾乎找不到這類產品。因此，預估壽險業將積極南下尋找大都會區域高於此年收益率報酬的物件。同時，以往壽險業考量地域性要求中南部收益型物件年收益率得達到5%以上的態度，將因為投資業績壓力產生下調議價空間。 

S=small精華地區低總價小豪宅當道 

在今年大台北地區豪宅急凍的狀況下，還來得及變更建照的建商，因為土地取得成本早已墊高產品單價，為避免影響價格，將變更產品內容，提供自住客買得起的「小豪宅」產品。比如20~35坪左右的精品小豪宅，訴求單身貴族或頂客小家庭，或者富爸爸買給小孩投資置產，此類將形成台北市精華地區明年建案的主力。 

M=MRT機場捷運下半年中壢三重段通車 

根據交通部高鐵局的計畫，預估機場捷運線三重中壢段將在明年下半年通車，可能引發桃園捷運站地區一波漲價潮。雖然此線在明年尚未能直通台北車站，但也已能活絡桃園及新北市地區交通，因此預期明年距機場捷運概念的房地產，將再度引發地區自住客及投資客的青睞。 

W=Weak弱質建商淘汰潮 

隨著今年諸多建案的滯銷，目前已傳出一些體質較弱的建商出現財務周轉壓力。同時今年央行對建築開發融資放款的提高限制，一些發展過快「以案養案」的建商面臨資金斷頭壓力，目前市場上已出現「帶建照出售」的土地，或者是「完工住宅大樓改裝成旅館出售」尋求解套的投資案。因此，預期有一波弱質建商將出局，並產生大建商吃小建商的案例。 

I=IFRS新會計準則促使上市建商轉型 

隨著新會計準則IFRS在明年全面上路，上市營建股依「全部完工法」認列EPS，建商為避免EPS隨著推案進帳大起大落，經過這一年的雙軌調整，有遠見的上市建商開始跨入房地產營運，比如商場、旅館、辦公室、出租公寓的經營，讓每年的現金流好看些。同時，部分土地開發專長的上市建商，會考慮土地整合結束後即出售給下一手建商推案，以獲得短期快速的收益。 

N=None profit property無收益資產將貶值 

從商業地產角度，最大買方壽險公司已金管會限制得購買有「立即收益」的不動產，不能再用漂亮的預期租金計畫報告來交差。因此，目前大台北地區許多完工多年但空置的廠辦大樓，若不採積極活化策略來創造租金，除非找到剛好的自用需求客戶，預估此一無收益大樓將隨著市場趨勢貶值。若未立即處理，再碰上業主資金周轉不靈，恐怕再隔一年就會成為NPL(不良債權)了。 

所以K，以上夠簡單了吧！如果最後董事會要你明年來台灣找一投資標的，就記得”TOURISM WIN”，選擇具觀光發展題材的旅館、商場、土地投資就贏了！

紅色子房